BUENAS PRÁCTICAS EN MATERIA INMOBILIARIA
Juan Enrique Aigster
Socio
Las operaciones inmobiliarias como cualquier transacción (entendiendo transacción en su sentido amplio) son susceptibles de salir bien, en cuyo caso el mérito es del cliente que hizo un buen negocio, o salir mal, en cuyo caso en ocasiones se apuntará al abogado que no previó o mitigó adecuadamente los riesgos o no asesoró bien a su cliente, independientemente de que sea una de las partes quien incumpla y no el abogado.
Para un buen contrato se requiere además de conocimiento legal, una redacción clara, concisa, completa, y la inclusión de una serie de cláusulas tanto generales como específicas para ese negocio jurídico en particular.
Sin embargo, a veces se dejan por fuera elementos claves de la operación, como la correcta indagación y debida diligencia (due diligence) sobre el inmueble del que se trate, sobre la contraparte, los fondos, etc., y se obvia hacer una simple lista de chequeo (check list) que permita adelantarse a los requerimientos que puedan surgir a lo largo de la transacción.
Sin ánimo de pretender ser exhaustivo, de seguidas se presentan algunas buenas prácticas para una operación inmobiliaria exitosa.
1. Due Diligence: es fundamental hacer un due diligence completo sobre los siguientes aspectos:
a. Inmueble
Verificación completa del inmueble ante el registro inmobiliario correspondiente, independientemente de que el mismo sea propiedad del cliente o de la contraparte.
No es suficiente conformarse con los documentos que suministren las partes, incluso cuando el inmueble sea del propio cliente. Debe verificarse en el registro inmobiliario la titularidad, asegurarse de que la propiedad corresponda a quien se dice ser el propietario, verificar las notas marginales para validar la existencia o no de hipotecas o gravámenes y su liberación si fuera el caso, así como la existencia o no de medidas judiciales (por ejemplo, prohibiciones de enajenar y gravar) que puedan recaer sobre el mismo.
Asimismo, se debe indagar si el inmueble cuenta con los permisos municipales requeridos tanto para su construcción como para su explotación comercial (conformidad de uso), así como aquellos otros permisos que puedan ser necesarios para la actividad a la cual se destine el mismo.
Por último, pero no menos importante, es recomendable verificar al inicio de la operación si será requerido hacer un “cierre de la titularidad” del inmueble ante el registro inmobiliario[1].
b. Partes
Es recomendable hacer un due diligence completo sobre la contraparte, quién es, a qué se dedica, si efectivamente es el propietario del inmueble y tiene capacidad para vender, su estado civil real (no simplemente el declarado en la cédula de identidad).
En el caso de representantes de personas jurídicas, se debe verificar que efectivamente tenga la capacidad para representarla conforme con las normas corporativas propias de la persona jurídica de la cual se trate.
c. Fondos
El tema de origen de los fondos y su flujo en la operación es de meridiana importancia, y en ocasiones queda soslayado por el interés en cerrar el negocio. Viene muy aparejado con el punto relativo a las “Partes”. Es un imperativo legal y de interés propio del abogado verificar si la contraparte es una persona políticamente expuesta, o está en alguna lista de sujetos sancionados (OFAC, Unión Europea, entre otras), ya que esto podría representar inconvenientes a su cliente a la hora de recibir y hacerse disponibles los fondos.
Del mismo modo, debe evitarse que los pagos sean efectuados o recibidos por terceros ajenos a la operación inmobiliaria. En el caso que fuera inevitable, se debe documentar y justificar jurídicamente por qué el pago es efectuado o recibido por un tercero.
2. Lista de chequeo (check list): es recomendable contar con una lista de chequeo de todos los recaudos que puedan ser necesarios para la protocolización de la compraventa. Esta lista de chequeo además de contar con los documentos a los que se refiere la Resolución N° 019, que establece los requisitos únicos y obligatorios que serán exigidos por los registros y notarías[2], debe contar con aquellos que aparezcan del due diligence y de la negociación como tal. En cualquier caso, igualmente siempre es recomendable verificar en el registro en el cual se protocolizará la operación cuáles serán los documentos exigidos.
3. Pagos: es recomendable la comunicación previa con los ejecutivos de los bancos involucrados del vendedor y del comprador, informando sobre la operación antes de realizarla, con indicación de los montos, partes, cuentas receptoras y emisoras, etc. La reacción del banco receptor de los fondos en el caso de cantidades importantes de dinero que excedan al perfil bancario de su cliente sin saber de qué se trata ni el motivo, puede ser distinta si el banco fue informado previamente de la operación, y si se le suministraron soportes y documentación de la operación que se va a realizar, pudiendo evitarse que los fondos queden bloqueados o indisponibles luego de ser enviados mientras el banco hace a posteriori las averiguaciones del caso. Ello no obsta para que igual el banco haga las verificaciones que pueda considerar posteriormente, pero un enfoque preventivo ha demostrado en la práctica evitar inconvenientes.
En la medida de lo posible debe evitarse involucrar cuentas de terceros para enviar/recibir los fondos.
Acordar desde el principio de la operación el momento del pago e indicación de los bancos receptores y emisores de los fondos.
4. Sentido común y cautela: Si bien es una consideración metajurídica, si la operación parece sospechosa, excesivamente atractiva como para ser posible en la situación actual del mercado, si se tienen dudas sobre el perfil o antecedentes de la contraparte, si se ofrecen esquemas y métodos de pago poco convencionales, si la documentación de la propiedad, de la contraparte o su banco no es completamente clara, y no es concordante o resulta contradictoria, muchas veces es preferible evitar la operación. Esta será por supuesto una decisión del cliente, pero se le presta un flaco servicio como abogado si al menos no se le señalan los “red flags” que la experiencia permite detectar.
5. Proactividad: No esperar a estar obligado con un documento ya firmado o luego de haber enviado los fondos para iniciar un due diligence con la información que se encuentre públicamente disponible. Igualmente, es recomendable asesorarse por abogados desde el inicio de la negociación y no esperar que la misma esté adelantada (y en algunos casos ya con opción o compromiso bilateral de compraventa firmados o fondos enviados), para buscar la asesoría del abogado.
En resumen, es preferible actuar proactivamente y hacer el due diligence, corregir aquello que se pueda remediar antes de la firma, y repasar el check list varias veces durante el proceso, y especialmente al iniciar la operación, en el transcurso de la misma, antes del envío o recepción de fondos y antes de la firma, y así evitar imprevistos y problemas legales cuya solución sea más costosa o cause retardos a la negociación.
[1] Véase nuestro ensayo sobre este tema en LEĜA, Una mirada al entorno de negocio venezolano, 2024. Disponible en: https://lega.law/wp-content/uploads/2024/12/LEGA-UNA-MIRADA-AL-ENTORNO-DE-NEGOCIO-VENEZOLANO-2024.pdf.
[2] Resolución Nº 019, mediante la cual se establece los requisitos únicos y obligatorios para la tramitación de acto o negocios jurídicos en los Registros Principales, Mercantiles, Públicos y las Notarías (Gaceta Oficial Nº 40.332 del 13 de enero de 2014).
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